dal sito UNAI.it rilanciamo un interessante articolo sull’emergenza Covid-19

Anche in ambito condominiale le conseguenze dell’emergenza sanitaria stanno creando problemi amministrativi e gestionali di difficile soluzione. L’amministratore, come al solito è solo e  abbandonato a se stesso dal legislatore e dal governo.

La pandemia da corona virus incombe su tutto e su tutti.
Cosa fare? Come difendersi? Quale sarà il nostro domani? Come si vive chiusi in casa e soli con il timore di incontrare chi ci può contagiare? Quanto si può resistere in queste condizioni? Cosa avverrà ai redditi, alla produzione ed ai servizi?
Cosa accadrà a noi stessi, ai nostri cari, alle nostre famiglie e a chi ci vuol bene
Cosa ne sarà del condominio come lo ab-biamo conosciuto fino ad oggi?
Nell’immediato: come fare l’amministra-tore ai tempi del coronavirus?
Il futuro è incerto. Il presente tragico.
Proviamo a cercare qualche soluzione.

La gestione del condominio
L’imperativo “#IoRestoaCasa” ci ha resi reclusi, senza condanna, con interdizione ad uscire di casa.
Da lunedì 9 marzo 2020, sono attivi i controlli di Polizia per chi esce di casa senza motivi di lavoro, salute o per neces-sità.
Non esiste il divieto di uscire di casa, ma lo si può fare solo per esigenze lavorative, sanitarie o di sussistenza (fare la spesa per esempio).
Vista l’inosservanza palese e il comporta-mento irresponsabile di molti, il governo è corso ai ripari e ha previsto sanzioni sala-te e possibili denunce contro chi esce di casa senza comprovato motivo. Per il ma-lato da coronavirus che esce, sono previ-ste sanzioni penali salatissime.
Stretta anche su aeroporti e trasporti fer-roviari. Divieto di recarsi in un comune di-verso da quello di residenza.
L’appello delle autorità è a rispettare le normative, per dure che siano, nell’inte-resse individuale e collettivo.
Problemi quindi, anche per gli ammini-stratori di condominio.
In ordine alle attività produttive e alle atti-vità professionali sono state emanate di-sposizioni volte a contenere i contagi.
La norma che interessa tutti i servizi espletati nel condominio è l’art. 1 co. 1 n.7:
“In ordine alle attività produttive e alle at-tività professionali si raccomanda che:
a) sia attuato il massimo utilizzo da parte delle imprese di modalità di lavoro agi-le per le attività che possono essere svolte al proprio domicilio o in modalità a distanza;
b) siano incentivate le ferie e i congedi re-tribuiti per i dipendenti nonché gli altri strumenti previsti dalla contrattazione collettiva;
c) siano sospese le attività dei reparti aziendali non indispensabili alla pro-duzione;
d) (si) assumano protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza inter-personale di un metro come principale misura di contenimento, con adozione di strumenti di protezione individuale;
e) siano incentivate le operazioni di sani-ficazione dei luoghi di lavoro, anche uti-lizzando a tal fine forme di ammortiz-zatori sociali”
Di tale elenco, le attività che vengono svol-te nell’edificio, esemplificando, sono:
1) lavascale;
2) elettricisti;
3) imprese di pulizia;
4) imprese edili;
5) altre imprese erogatrici di servizi, o che vendano beni di prima neces-sità, indispensabili.
Anche in relazione alle imprese di pulizia, si impone l’applicazione delle raccoman-dazione di cui all’art. 1, co. 1, n.7, lettera d, in ordine alle attività produttive e alle attività professionali, quindi si raccoman-da che “assumano protocolli di sicurezza anti-contagio e, laddove non fosse possibi-le rispettare la distanza interpersonale di un metro come principale misura di con-tenimento, con adozione di strumenti di protezione individuale;”
L’adempimento Incombe sull’impresa.
L’indicazione che dev’essere comunque fornita dall’amministratore è che, l’impre-sa si astenga da ogni intervento in caso vi sia l’impossibilità, materiale, localizzata, di rispettare le misure. Per essere espliciti, se vi è affollamento o incontri non corri-spondenti alle misure di sicurezza o il per-sonale non sia munito dei presidi medici, si astenga dagli interventi.

Anche la pulizia delle superfici va effettuata con ogni cautela.
«A causa della possibile sopravvivenza del virus nell’ambiente per diverso tempo, i luoghi e le aree potenzialmente contami-nati da SARS-CoV-2 devono essere sotto-posti a completa pulizia con acqua e de-tergenti comuni prima di essere nuova-mente utilizzati. Per la decontaminazione, si raccomanda l’uso di ipoclorito di sodio 0,1% dopo pulizia.
Per le superfici che possono essere dan-neggiate dall’ipoclorito di sodio, utilizzare etanolo al 70% dopo pulizia con un deter-gente neutro. Durante le operazioni di pu-lizia con prodotti chimici, assicurare la ventilazione degli ambienti.
Tutte le operazioni di pulizia devono esse-re condotte da personale che indossa DPI (filtrante respiratorio FFP2 o FFP3, prote-zione facciale, guanti monouso, camice monouso impermeabile a maniche lun-ghe, e seguire le misure indicate per la rimozione in sicurezza dei DPI (svestizio-ne).
Dopo l’uso, i DPI monouso vanno smaltiti come materiale potenzialmente infetto. Vanno pulite con particolare attenzione tutte le superfici toccate di frequente, quali superfici di muri, porte e finestre, superfici dei servizi igienici e sanitari. …».

Lo studio dell’amministratore
Queste prescrizioni incombono sul condo-minio, con particolare riguardo al lavasca-le dipendente e al portiere ma egualmen-te incombono sullo studio dell’am-ministratore: occorre adottare le indica-zioni prescritte sia verso i terzi che all’interno dello studio, per i dipendenti.
Stessa accortezza per i rapporti dell’am-ministratore, quale rappresentante del condominio, datore di lavoro, verso lava-scale e portieri.
L’inadempienza comporta responsabilità civili e penali molto importanti.
In ragione dei rischi conseguenti, sino a quando non siano realizzate le racco-mandazioni, è consigliabile, ma non ob-bligatorio, sospendere l’attività.
E’ evidente quindi che, in assenza dei pro-tocolli di sicurezza anticontagio oltre che della sanificazione adeguata dei locali, gli studi professionali devono restare chiusi anche ai dipendenti, oltre che al pubblico, né sarebbe possibile pensare diversamen-te, vista la responsabilità che ne ricade a carico del datore di lavoro.
Quindi è necessario adottare nel singolo luogo di lavoro le indicazioni di cui all’art. 1, co. 1, n.7, lettera d, in ordine alle atti-vità produttive e alle attività professionali, dove si raccomanda di assumere protocol-li di sicurezza anti-contagio e, laddove non fosse possibile rispettare la distanza in-terpersonale di un metro come principale misura di contenimento, l’adozione di strumenti di protezione individuale.
Il suggerimento è di adottare il lavoro agi-le, lo smart working, ma i DPCM non ci di-cono chi paga.
In questo modo spetta al datore di lavoro, se non è in grado di adeguarsi, sostenere il costo dell’emergenza.
Quindi se si decide in qualche modo di la-vorare o di fare lavorare i dipendenti in studio, si assumerà una percentuale di ri-schio maggiore rispetto ad ieri, in caso di contagio, ovviamente ognuno, consape-volmente, deve fare la propria scelta.
Certo è che occorre ripensare a tutta l’or-ganizzazione del lavoro tradizionale.
Indubbiamente l’adozione dello smart working, comporta un ripensamento della organizzazione del lavoro, oltre che note-voli costi iniziali.

Infatti:
1. occorre dotare tutti di notebook;
2. occorre trasferire tutti i dati in cloud;
3. occorre acquistare una versione nuo-va del gestionale con maggiori costi.
Occorre inoltre valutare che:
4. non tutti i collaboratori hanno a casa una connessione di rete adeguata;
5. occorre sopportare costi per istruirli su come si lavora da remoto.
Ci sono inoltre problemi oggettivi:
6. chi controlla il risultato prodotto?
7. chi controlla che il tempo dedicato dal collaboratore davanti al p.c. sia davvero solo per lavorare e non an-che, ad esempio, per chattare?
Esiste poi un problema di prospettiva:
8. quello dell’amministratore è un rap-porto di relazione e coordinamento che necessita di un rapporto stretto con collaboratori e condomini, ma anche di decisioni tempestive e cam-bi di rotta, da coordinare con lo staff;
9. per lavorare a distanza occorrerebbe digitalizzare gli archivi, con tempi che non sono immediati e indolori, co-munque la carta è indispensabile;
10. trasferire tutta l’attività in cloud e in smart working comporta costi notevoli quando, fra breve si spera, l’epide-mia finirà come si farà a rientrare dell’investimento?

A riguardo va però considerato che un in-vestimento in software ed attrezzature, se considerato solo dal punto ragionieristico di spesa a breve significa tirar fuori dei soldi e basta, se considerato in una ottica imprenditoriale diventa un investimento che può portare dei vantaggi:

a) non ho più bisogno di un ufficio gran-de, poiché la maggior parte dei di-pendenti lavora da casa;
b) i documenti digitalizzati sono dispo-nibili tutti e in cloud, ce li possiamo anche scambiare o condividere;
c) i pagamenti gestiti con mav elimina-no l’incasso in ufficio e finalmente ci evitiamo l’andirivieni di condomini;
d) i dipendenti che lavorano da casa ge-stiscono liberamente il loro tempo, possono occuparsi di anziani e bam-bini, guadagnano di più poiché non spendono soldi né per spostamenti né per baby sitter e badanti;
e) alla fine della “fiera” c’è possibilità che il rendimento dell’ufficio aumenti e i dipendenti abbiano un produttivi-tà maggiore, visto che non devono trascinarsi in ufficio, ogni giorno, con tutte le proprie preoccupazioni.
Per il contatto con i dipendenti è sufficien-te una piattaforma di video conferenza e il coordinamento sarà efficiente e garantito.

Le scadenze e le prospettive
Nonostante il governo, nei suoi decreti, abbia totalmente dimenticato il condomi-nio, il condominio non dimentica se stesso e l’amministratore.
Il problema, anche solo per l’ordinaria amministrazione sono l’assemblea (come e quando farla) ma anche i versamenti da parte dei condomini. Si pone infatti l’esi-genza materiale di poterli effettuare.
Proseguendo l’emergenza in Aprile e Mag-gio, potrebbero mancare anche i soldi e non la buona volontà. Servono dall’alto scelte difficili e lungimiranti.
Ci auguriamo che il Governo riesca a ri-mandare tutte le scadenze per qualche mese in modo da lasciare liquidità sui conti per poter sostenere tutti e ripartire!
Noi, nel ns. piccolo, dovremo fare tutto ciò che è alla nostra portata, ma usando buonsenso e intelligenza.
Si è fatto in questi giorni un gran parlare di assemblea online. Qualcuno ha propo-sto anche soluzioni fantasiose e al con-tempo pratiche: sicuramente ci sarà qual-cuno che pensa di pianificare le assem-blee davvero urgenti, in questo modo.
Occorre stare attenti infatti, attuando le soluzioni proposte, io vedo solo assem-blee, quantomeno, annullabili.
Fare l’assemblea in videoconferenza non è vietato, ma questo non vuol dire che sia possibile: occorre renderlo possibile.
Cosa che non si fa in modo improvvisato.
Occorrerà un po’ di tempo per prepararci e preparare i condomini, ma se il governo non interviene a spostare i termini degli adempimenti obbligatori, sarà un modo per dimostrare ai condomini che, almeno ci abbiamo provato ad adempiere ai nostri obblighi, entro gg. 60 indicati dal Codice.
Per quanto mi riguarda sto preparando una guida che aiuti a risolvere tutti (spero) i problemi di una video-assemblea, sugge-rendo delle soluzioni che siano pratiche, ma in linea con l’ordinamento vigente.
Per fare un esempio: definito dall’ammini-stratore lo standard per la video conferen-za, i condomini si devono uniformare (esempio Zoom o Skype o Google).
Quanti sono in grado di uniformarsi con il proprio computer? Hanno tutti il compu-ter? etc? Penso alle persone anziane che di sera non vengono all’assemblea in par-rocchia, vicino a casa, figuriamoci colle-garsi con il PC, o con l’applicazione Meet di Google installata sul telefono.
Occorre trovare delle soluzioni esperibili. L’accesso all’assemblea deve essere ga-rantito a tutti anche a coloro che non hanno competenze informatiche purché sappiano usare il telefono.
Le problematiche connesse sono tante, ma solo alcune sono state prese in esa-me. Quindi andiamoci cauti prima di fare gli iper-modernisti!
Non è colpa dell’amministratore se sono vietate le assemblee e gli assembramenti.
La videoassemblea è una possibilità?
Certo, ma allora deve essere il legislatore a scriverlo, in un DPCM, con chiarezza e indicandone le modalità.
Sappiamo tutti che qualsiasi cosa faccia, per quanto possa prodigarsi nell’interesse dei condomini, l’amministratore sarà sempre attaccato, almeno dal Pierino di turno, e “messo in croce”.
E’ inammissibile che il luogo dove vive la stragrande maggioranza degli italiani, il condominio, sia ignorato e il “santo” che fa funzionare questo complesso istituto, l’amministratore, debba essere “crocifis-so”, invece che “beatificato”,
Pretendiamo rispetto e considerazione.
Abbiamo bisogno di un’autorizzazione esplicita a tenere aperto lo studio.
Le attività professionali non sono sospese. Occorre dichiarare il proprio ruolo profes-sionale, per non creare errati convinci-menti in chi controlla.
Suggerisco di mostrare anche la tessera di iscrizione all’associazione di categoria, ol-tre al proprio documento personale.
Non guasta neppure portare il verbale di nomina, nel caso di accesso al condomi-nio, per consentire a chi controlla di verifi-care la veridicità delle dichiarazioni rese.
Detto ciò, ovviamente, ciascuno ha una percezione individuale dei problemi.
Le assemblee sono importanti ma ancor più importante é la nostra e l’altrui salute.
Quello che abbiamo di fronte è una situa-zione ignota che richiede di adottare le di-fese più opportune.
L’esperienza cinese narra che il virus é in noi e che si ferma se noi ci fermiamo.
Là sono bastati due mesi a fermare il con-tagio. Qui da noi non lo sappiamo perché le occasioni di contagio non si riescono a fermare con la stessa facilità.
Certo dopo la pandemia nulla sarà più come prima e anche noi amministratori dobbiamo approfittare di questa occasio-ne per migliorare ed evolverci.
E’ altresì indispensabile un intervento le-gislativo che proroghi le scadenze obbliga-torie sancite dagli artt. 1130 e 1135 c.c.. Affrontare bene questo problema può es-sere una vera rivoluzione copernicana.
Il legislatore deve smetterla di ignorare il mondo del condominio, ma soprattutto deve prendere atto della centralità della nostra figura professionale e darci il giusto riconoscimento che meritiamo.

Dal sito  UNAI 21 Aprile 2020