In questo periodo, certamente grazie ai tanti articoli scritti in proposito, ricevo sempre più chiamate da amministratori di diverse zone della Penisola per chiedermi come muoversi nell’ambito del bonus fiscale del 110%.
È una domanda che prevede una risposta indubbiamente complessa, sappiamo infatti che persistono ancora diverse perplessità riguardo, nonché mancano a tutt’oggi le pubblicazioni su Gazzetta Ufficiale dei due decreti ministeriali indispensabili per le asseverazioni e la parte tecnica, firmati nel mese di Agosto, ma mai apparse in Gazzetta per divenire certi e definitivi.
La fretta, oggi come oggi, è la peggior consigliera; non sfugge certo la forte perplessità espressa dagli esperti giuridici del settore relativamente a contratti magari già oggi sottoscritti “la buio”.
In realtà dubbi e criticità sono molti altri, oltre alla mancata pubblicazione dei decreti, accenniamone solo alcuni, quali: i dubbi sul quorum deliberativo della cessione (il Decreto Agosto, ancora da convertirsi in legge, ha risolto quello della delibera dei lavori, non delle altre incombenze ad essa legate, un errore del legislatore? Forse si voleva intendere qualcosa di più? … ai posteri, o alla “Conversione” l’ardua sentenza…), diversi General Contractor (ed anche Banche) pretendono, giustamente dal loro punto di vista, la cessione del credito da parte di tutti, se qualcuno volesse invece tenersi il credito acquisito? Come “costringerlo”?, senza contare eventuali unità immobiliari “pignorate”, non tanto dal punto di vista giuridico, sino alla “vendita” i diritti (e doveri) fiscali permangono in capo allo proprietà, ma quest’ultima, conscia che probabilmente si finirà in esecuzione immobiliare e che quindi non avrà alcun beneficio dal “miglioramento” dell’immobile, correrà ad ogni stato d’avanzamento dei lavori previsto dalla norma al Caf o dal Commercialista per “materializzare” la cessione del credito fiscale nel cassetto prestabilito? E ove vi fosse una pluralità di eredi, magari fra loro in disaccordo totale, correranno tutti a fare “il proprio dovere”? I dubbi sulla conformità edilizia anche del singolo immobile? L’eventuale mancanza di agibilità? Qui li accenniamo solo, considerando che gli abbiamo già trattati in precedenti articoli in modo molto specifico e dettagliato; giusto ricordarli, ma cerchiamo invece solo di focalizzare la nostra attenzione sui passi che gli amministratori dovranno fare per iniziare ad affrontare la spinosa questione nelle sedi ufficiali condominiali, dicasi Assemblea e/o missive esplicative preliminari.
Superbonus del 100%, le informazioni per i condòmini
Cosa dovrebbero perciò sapere oggi i Condòmini? comunque gli amministratori vogliano trasferire le informazioni, immediatamente con un’Assemblea propedeutica, oppure tramite note informative inviate con scopo “preparatorio”.
Perché la fretta “cattiva consigliera”? Teniamo conto che le Assemblee ancora oggi sono molto complesse, che probabilmente la situazione sanitaria Covid peggiorerà con il passare dei giorni e con l’avvicinarsi della cattiva stagione, che forse sarebbero ancora auspicabili solo all’aperto, ove non si scontrino con la Privacy; ma consideriamo anche che si profilano, almeno sulla carta, due buone notizie, quella della possibile approvazione dell’emendamento relativo alla possibilità di tenere Assemblee parzialmente in via telematica (agevolando non poco le cose, anche se medesima istanza, riproposta già 3 volte da marzo ad oggi, sinora è stata stralciata dal Parlamento) e un allungamento dei termini relativi al super bonus 110% quantomeno per tre anni se non addirittura, come ultimamente dichiarato e sia dal Ministro competente che da diversi altri rappresentanti della maggioranza, divenendo addirittura strutturale, quindi senza una scadenza, almeno sinché un’altra legge non andrà ad abrogarlo.
Teniamo presente che come da me anticipato ormai da oltre due mesi, il provvedimento del bonus è strettamente legato con il Recovery Fund e che quindi un provvedimento che lo porti ad allungare i termini risulterà indispensabile per poter sperare da parte dello Stato di ricevere le successive tranches di finanziamento europeo; così come ormai dichiarato da diversi esponenti governativi.
Temporeggiare sarebbe quindi la migliore strategia, ma chi avesse fretta o fosse in qualche modo pressato dagli amministrati, cosa dovrebbe fare in questo momento?
Quali sono i punti da considerare e da far comprendere ai Condòmini?
Alla prima Assemblea i Condòmini dovranno comprendere che in questo frangente risulterà ben difficile “fare i furbi all’italiana”, considerando le obbligatorie asseverazioni tecniche, con risvolti anche penali per i professionisti che non risulteranno quindi “molto compiacenti”, le certificazioni da parte dei consulenti fiscali, anch’essi con pesanti responsabilità di controllo di presenza delle stesse asseverazioni, e, soprattutto, il fatto che la “pena prestabilita” risulta ben pesante e pari alla resa allo Stato dell’intero bonus fiscale, oltre a sanzioni ed interessi moratori; per intenderci, ad esempio, sarà opportuno cercare di guadagnare “realmente” 2,2 classi energetiche, piuttosto che 1,8 cercando di farle passare per le 2.
Secondariamente occorrerà che essi prendano atto che cercare di agire con un solo anno a disposizione li porrebbe a rischio maggiore rispetto a quanto sopra e che invece la ponderazione e la calma nei ragionamenti non potranno che far bene alla loro stessa tranquillità futura
Anche i prodotti bancari nati appositamente iniziano a essere conosciuti oggi in via informale, occorrerà attendere la formalizzazione e soprattutto che anche i direttori e funzionari delle agenzie più sperdute vengono a conoscenza dei dettagli di tale tipologia contrattuale; ad oggi non conviene parlarne tanto, perché diverse bozze contrattuali sono state poi riviste in funzione del trapelare di altre assunte dalla “concorrenza”.
Volessimo perciò parlare oggi di assemblea, la volessimo affrontare a prescindere dalle difficoltà sopra e più volte e da più parti segnalate, magari perché “pressati” da Condòmini frettolosi, cosa potremmo porre all’ordine del giorno?
Superbonus del 100%, l’importanza della fattibilità
Sicuramente soltanto una delibera per l’affidamento di un incarico ad un tecnico bravo e di fiducia che ci proponga uno studio ed un “progetto di fattibilità” (non intendendolo nel vero senso della parola, ma bensì semplici consigli/linee guida d’intervento che possano portare al raggiungimento dell’obbligatorio “salto” in positivo delle 2 classi energetiche).
Si comprenda poi che se la fattibilità risultasse negativa (cosa per altro difficile, perché pressoché tutto si può fare e, solitamente, è il costo ad impedirlo … al contrario di oggi …) o se comunque il piano di intervento proposto risultasse non conforme ad aspettative dei condomini, quindi bocciato l’intervento nella sua globalità, cosa difficile vista la (quasi) gratuità, ma da non scartarsi a priori perché nel caso ad esempio di “interventi interni” qualcuno potrebbe opporsi per il “fastidio” di avere gli operai in casa .., il compenso si dovrà saldare e di esso si potrà recuperare “solo” il 50% della spesa in 10 anni; se invece, come probabile, lo studio risultasse positivo, si procederà con ulteriori riunioni ed anche detta spesa professionale potrà poi rientrare nel calderone del 110% e non potrà quindi che risultare un ottimo investimento.
Nella stessa prima Assemblea sarà necessario creare un fondo iniziale con le relative rate straordinarie, poi anch’esso “scontabile” o comunque recuperabile (quasi tutto) con il procedere dei lavori.
In base ai risultati dello “studio di fattibilità” si profileranno quindi 2 diverse ipotesi: interventi che possono riguardare SOLO impianti o parti comuni, oppure, in alternativa interventi che per garantire il raggiungimento del miglioramento di due prevedono anche opere da effettuarsi all’interno delle singole unità immobiliari (il cambio degli infissi ad esempio, così come quello delle caldaie per il riscaldamento autonomo negli edifici di tale fattispecie).
Nel primo caso potremmo procedere con grande tranquillità (forse, visto che in mancanza di specifiche da parte delle istituzioni qualche tecnico ritiene comunque a “rischio” anche tale ipotesi, eventualmente comunque “inficiata” (secondo tale corrente di pensiero) da eventuali violazioni edilizie anche private …), magari già pensando subito a come organizzare una ulteriore adunanza; nel secondo caso invece la questione si fa indubbiamente più complessa, con due possibili criticità: il rifiuto, non così remoto, da parte di qualche singolo proprietario all’accesso di operai nell’appartamento mentre “vissuto”, l’eventuale violazione edilizia interna che potrebbe pregiudicare il tutto (come detto a parere di una corrente massiccia di professionisti tecnici, in mancanza di note esplicative statali, per altro difficili e indubbiamente complesse) o comunque certamente escludere dal risultare “trascinabile” la singola unità, mettendo magari a rischio la somma di interventi idonei al raggiungimento delle 2 classi necessarie.
Superbonus del 100%, cosa fare dopo lo studio di fattibilità? L’amministratore alle prese con cessioni e sconti
Acquisito lo “studio” iniziale, comunque, prima di procedere con una successiva Assemblea:
– nel caso più semplice si dovrà acquisire solo una dichiarazione di intenti sottoscritta da tutti i Contribuenti Condòmini (che come visto in altri contesti risultano ben più dei Condòmini stessi), il più possibile vincolante (per quanto essa possa esserlo) relativamente al successivo utilizzo del Bonus (Cessione (banca o azienda con sconto in fattura deciderà poi l’Assemblea) o trattenimento del Bonus e successiva detrazione nei 5 anni, non perdendone alcun punto percentuale (ipotesi remota, ma non scartabile a priori)) e l‘amministratore, al massimo, potrà valutare se eventuali esigenze preesistenti (caldaia vetusta, facciata da manutenere, tetto da sostituire, frontalini da porre in sicurezza, ecc. ecc.) possano o meno rientrare in tutto o in parte del “piano di intervento” (molti Cittadini probabilmente si aspetteranno di si, ma così non sarà sempre, ad esempio a riguardo di un tetto “NON superficie a protezione di volumetria disperdente” rientreranno i costi di coibentazione (in molte Regioni obbligatoria contestualmente all’intervento) del solaio del sottotetto e una parte delle strutture necessarie (ponteggio, salva persone, ecc.) in proporzione a tale intervento di contenimento del calore, ma non la copertura esterna e le rimanenti spese ad essa accessorie; se i frontalini possano o no essere compresi, molto dipenderà dalla zona sismica in cui si trova l’edificio e dal fatto o meno che il tecnico possa ritenerli indispensabili per evitare “ponti termici” innescati dal quasi certo nuovo cappotto; ecc. ecc.);
– nel caso più complesso, quello in cui anche gli interventi sulle unità private andranno obbligatoriamente a contribuire al necessario miglioramento energetico, oltre a quanto sopra, prima di una nuova riunione ufficiale, l’amministrazione dovrebbe (cercare di ..) ottenere anche una dichiarazione sottoscritta da parte dei singoli relativa “allo stato dei luoghi”, in sintesi se siano o meno esistenti nell’appartamento specifico eventuali violazioni edilizie e, se si, valutare con altro (o medesimo) studio tecnico se sanabile oppure no (e se vi sia o meno la volontà, dinanzi all’appetibilità dell’ingente bonus fiscale e all’indiscutibile innalzamento del valore dell’immobile), oltre a ciò si dovrà anche chiedere la disponibilità agli interventi “interni” a prescindere dalla regolarità dell’immobile (come già accennato non è affatto certo che, nonostante la gratuità, tutti siano disposti a far accedere ed operare operai all’interno di un appartamento “vissuto”).
Acquisiti i dati sopra esposti, sia in un caso che nell’altro, chieste magari correzioni al tecnico, quando necessario, in base alle disponibilità acquisite (se qualcuno avesse negato l’accesso all’appartamento, risulterà necessario comprendere quanto tale diniego possa incidere, ad esempio, sull’APE Convenzionale finale, ecc.) e valutato quanto certamente compreso nel SuperBonus e quanto invece necessario per l’edifico particolare, ma non scontabile al 110%, si potrà indire una nuova Assemblea con ordine del giorno “ponderato” e “puntualizzazione” dei risultati ottenuti; nel primo caso si potranno magari presentare già dei preventivi di massima e varie alternative operative; nel secondo caso sarà invece opportuno primariamente “ragionare” sul da farsi, nel caso di violazioni edilizie appurate (qualche “esperto” paventa oggi anche la possibilità di azione legale contro il “cattivo” vicino … ma, soprattutto se i tempi non venissero allungati, personalmente la vedo come un’ipotesi lunga, complicata, senza certezza di risultati, nonché “antipatica” nei rapporti di vicinato anche futuri, perciò meglio la diplomazia, ove possibile) o di problematiche d’accesso alle singole unità.
Superbonus del 100%, i lavori
Allo step 2, per gli edifici più “fortunati” o allo step 3 (o 4) per quelli con più problemi sopra segnalati si andranno anche a presentare le alternative burocratiche percorribili:
– affidamento del tutto ad un General Contractor, con meno problemi burocratici e minori “beghe” per gli amministratori (si veda l’infinità di documenti da produrre, evidenziata anche dalla gran parte delle testate economiche più diffuse, quasi totalmente delegabile all’esperienza di dette figure aziendali), ma maggiori rischi tecnici (in tanti temono, con l’avvento dei prezzi massimi per genere di intervento fissati dal MISE, che alcune possano lucrare sulla qualità dei materiali e della posa “per starci dentro”) e, in alcuni casi, anche economici (come si è evidenziato nel periodo del precedente ecobonus, con ESC o troppo piccole che non sono risultate in grado di giungere sino alla fine dei lavori, o quanto meno di protrarli per troppo tempo, anche 3 o 4 anni, come molti purtroppo sanno); si dovranno quindi prediligere in tal senso società affermate e con solide basi economiche, oltre che, indubbiamente, quelle che “concedono” la scelta di ditte di fiducia e, ancor più, di tecnici scelti dal committente (anche le General Contractor non sono tutte uguali e le ultime riportate risultano prerogative necessarie per una scelta non avventata); a proposito di tali realtà, si tenga altresì conto che non tutte accettano tutto, alcune gradiscono solo edifici piccoli, altre solo edifici da una certa dimensione in su, alcune solo con riscaldamento centralizzato (ma attenzione ad eventuali vincoli in tal senso), altre “anche” quelli con l’autonomo, ecc. ecc., occorrerà quindi guardarsi il più possibile intorno e “tenere più porte aperte” in base alle esigenze dei vari immobili.
– Una alternativa sarà identificare una ditta (in realtà ditte) locale e di fiducia che sia disposta allo “sconto in fattura”, “arrangiandosi” poi lei (loro) con la banca (ma questa è in realtà, soprattutto in diversi contesti locali, una missione pressoché impossibile);
– L’altra alternativa, la migliore forse per i Proprietari-Condòmini, ma molto “pesante” per gli amministratori (che dovranno quindi ben quantificare la mole di lavoro, pesarla economicamente e proporre il relativo compenso in Assemblea) è quella di rivolgersi direttamente al sistema bancario (con un’analisi prima delle stesse offerte e di eventuali criticità o opportunità in base anche alla tipologia e alla situazione dell’edificio particolare, già essa complessa, eventualmente parleremo in altra occasione delle anticipazioni che stanno iniziando a palesarsi), ottenendo così una disponibilità di cassa diretta che darà modo di poter “contare di più” nei confronti dei tecnici e, soprattutto, delle diverse imprese coinvolte (potendole anche primariamente scegliere più liberamente e, magari, mixandole a piacimento, anziché in modo “imposto”, con ad esempio ottima impresa edile, ma scarsa impresa dalla prima (o dal GeneralC.) “scelta” per il posizionamento dei pannelli solari, del fotovoltaico, o quant’altro di “trainabile”).
La delibera “finale” dovrà risultare ben chiara (così come, anche e come sempre, quelle intermedie) e tendente a sottolineare le possibili criticità e responsabilità (cambiasse idea in fase uno dei proprietari che inizialmente aveva dato la propria indispensabile disponibilità a sostituire gli infissi?); il perché si sia scelta l’alternativa A, piuttosto che B; dovrà sottolineare i rischi fiscali comunque presenti, nonché le caratteristiche eventuali del contratto bancario (che spesso prevederà, fra l’altro, un verbale ad hoc ed imposto); la presa coscienza, sempre eventuale, dei costi dell’eventuale necessario “prestito ponte” previsto dalla banca per l’avvio delle opere (in mancanza, ovviamente, sino al primo step dello stato di avanzamento lavori di un credito fiscale esistente e quindi “cedibile”), la creazione (in alternativa, ma non solo) di un fondo condominiale specifico per le spese di avvio (poi comunque “recuperabili) o comunque non detraibili, quali ad esempio alcuni costi burocratici e, indubbiamente, il compenso dell’amministratore, qualora non “responsabile dei lavori” (salvo le indubbie responsabilità invece in capo alla committenza).
Insomma, una bella mole di lavoro, tanti rischi e tante responsabilità, comunque la vogliamo vedere e qualsiasi sia la scelta finale dell’Assemblea, come Confabitare, ad esempio, stiamo perciò organizzando centri di consulenza in proposito su tutto il territorio nazionale. In bocca al lupo a tutti.
